세입자 원상복구, 모르면 손해 볼 수 있어요

전월세 계약이 끝나고 이사를 앞두고 계신가요? 집을 나가기 전에 가장 걱정되는 게 바로 세입자 원상복구 문제일 거예요. "도배랑 장판까지 새로 해줘야 하나?", "벽에 못 박은 것도 다 메워야 하나?" 하는 고민이 드실 텐데요.

사실 많은 세입자분들이 원상복구 범위를 정확히 모르셔서 집주인의 과도한 요구에 억울하게 보증금을 뜯기는 경우가 많아요 ㅠㅠ 반대로 집주인 입장에서도 세입자가 무책임하게 집을 관리해서 피해를 보는 상황도 발생하죠.

오늘은 임대차계약 원상회복에 대한 법적 기준과 실제 적용 사례를 꼼꼼히 정리해드릴게요!

세입자 vs 집주인 부담 기준

세입자 원상복구의 핵심은 "통상적인 사용"과 "과실이나 고의"를 구분하는 거예요. 법원 판례에 따르면 일반적인 생활로 인한 자연 마모는 집주인이 부담하고, 세입자의 고의나 과실로 인한 손상만 세입자가 복구하면 됩니다.

구분	세입자 부담	집주인 부담
도배·장판	심각한 얼룩, 낙서, 찢어짐	일반적인 변색, 가구 자국
벽면	못 구멍, 피스 구멍, 임의 개조	경미한 스크래치, 자연 변색
설비	고의·과실 파손, 부주의 손상	정상 사용 중 노후화
청소	기본 정리·청소	전문 청소, 하수구 막힘

실제로 전월세 원상복구 분쟁에서 가장 많이 다투는 부분이 도배와 장판인데요. 2년간 살면서 생긴 자연스러운 변색이나 가구 자국은 집주인이 부담해야 해요. 하지만 아이들 낙서나 애완동물로 인한 심각한 손상은 세입자가 책임져야 합니다.

자주 논란되는 원상복구 사례

가장 분쟁이 많은 세입자 수리 의무 항목들을 실제 사례로 정리해드릴게요.

벽에 못을 박아서 생긴 구멍

액자, 시계 걸려고 못을 박은 건 세입자가 메워야 해요. 하지만 핀으로 달력 붙인 정도의 작은 구멍은 보통 문제되지 않아요.

에어컨 설치로 인한 벽 구멍

집주인 동의 없이 에어컨 설치했다면 세입자가 복구해야 해요. 하지만 기존 에어컨 자리를 그대로 사용한 건 문제없습니다.

싱크대나 화장실 실리콘 곰팡이

일반적인 사용 중 생긴 곰팡이는 자연 마모로 봐요. 하지만 환기를 전혀 안 해서 생긴 심각한 곰팡이는 세입자 책임이에요.

특히 전세 퇴거 보수 문제에서 집주인이 "전체 도배를 새로 해야 한다"고 주장하는 경우가 많은데요. 이럴 때는 부분 보수만 요구할 수 있다는 점 꼭 기억하세요!

원상복구 절차와 합의 방법

임대차계약 원상회복 절차는 생각보다 간단해요. 하지만 제대로 알고 하지 않으면 나중에 분쟁이 생길 수 있어서 주의가 필요합니다.

**1단계: 퇴거 전 점검**
계약 만료 1~2주 전에 집주인과 함께 집 상태를 점검해야 해요. 이때 사진을 찍어두시는 게 좋습니다. 혼자서 "이 정도면 괜찮겠지?" 하고 넘어가시면 나중에 보증금에서 예상보다 많이 빠질 수 있어요 ㅠㅠ

**2단계: 원상복구 범위 협의**
점검 결과를 바탕으로 어느 부분을 누가 책임질지 협의합니다. 이때 세입자 원상복구 법적 기준을 바탕으로 합리적으로 나누는 게 중요해요.

**3단계: 수리 진행 및 정산**
합의된 내용에 따라 수리를 진행하고, 영수증을 보관해서 보증금 정산 시 제출하면 됩니다.

보증금 공제와 분쟁 해결

보증금에서 원상복구 범위 비용을 공제할 때는 반드시 영수증과 견적서가 있어야 해요. 집주인이 "대충 이 정도 들 것 같다"며 임의로 책정한 금액은 인정되지 않습니다!!

보증금 공제 시 필수 조건
• 수리 전후 사진 증거
• 업체 견적서 또는 영수증
• 수리 범위에 대한 사전 합의
• 과실 관계 입증 (세입자 귀책사유)

만약 전월세 원상복구 문제로 집주인과 합의가 안 된다면 주택임대차분쟁조정위원회에 신청할 수 있어요. 여기서는 전문가들이 객관적인 기준으로 판단해주니까 억울한 일은 없을 거예요.

분쟁조정 신청 시에는 임대차계약서, 수리 견적서, 사진 등의 증거자료를 준비하시면 됩니다. 조정 결과에 불복한다면 법원에 소송을 제기할 수도 있어요.

자주 하는 실수와 주의사항

세입자 원상복구 과정에서 많은 분들이 하시는 실수들을 정리해봤어요. 미리 알아두시면 불필요한 손해를 피할 수 있습니다.

**세입자가 자주 하는 실수**
집주인 말을 무조건 따라서 과도한 수리비를 부담하는 경우가 많아요. 특히 "도배·장판 전체 교체"를 요구받을 때 법적 기준을 모르고 그냥 따라하시는 분들이 계세요. 이럴 때는 원상복구 범위를 정확히 알고 부분 수리만 요구하시면 됩니다.

**집주인이 자주 하는 실수**
반대로 집주인은 모든 마모를 세입자 탓으로 돌리려는 경우가 있어요. 2~3년 살면서 생긴 자연스러운 변색까지 세입자에게 요구하면 법적으로 문제가 될 수 있습니다.

💡 원상복구 분쟁 예방 팁
입주할 때부터 집 상태를 사진으로 찍어두세요. 퇴거할 때 비교 자료로 활용할 수 있어요. 특히 기존에 있던 스크래치나 얼룩은 미리 기록해두는 게 좋습니다.

실제 분쟁 사례와 교훈

실제 세입자 수리 의무 관련 분쟁 사례를 보면서 어떤 점을 주의해야 하는지 알아볼게요.

**사례 1: 도배 전체 교체 요구 분쟁**
2년 거주한 세입자에게 집주인이 거실 도배 전체 교체를 요구했어요. 하지만 조정위원회에서는 "일부 얼룩 부분만 부분 도배"로 결정했습니다. 전체 교체 비용 50만원 → 부분 수리 8만원으로 대폭 줄었어요!!

**사례 2: 에어컨 설치 구멍 복구**
세입자가 동의 없이 에어컨을 설치해서 외벽에 구멍을 뚫었던 경우예요. 이건 명백히 임대차계약 원상회복 의무 대상이라서 세입자가 15만원을 부담했습니다.

**사례 3: 보일러 고장 책임 소재**
겨울철 보일러가 갑자기 고장났는데, 정기 점검을 제대로 안 해서 생긴 문제였어요. 이런 경우는 세입자의 관리 소홀로 인정되어서 수리비를 부담하게 됐습니다.

분쟁 예방을 위한 핵심 포인트
• 입주 시 집 상태 상세 기록
• 수리나 시설 변경 시 사전 동의
• 정기적인 관리와 청소
• 퇴거 전 집주인과 충분한 협의